物業法規

公寓大廈相關條例

2013/08/20

面對數位化、網路化的時代來臨,驅動世界各國政府積極發展建築物之智慧化,並將智慧建築作為智慧城市化的指標項目之一。近年來兩岸官方也大力推動智慧城市及智慧物業小區之搭橋合作計畫。面對現今高新科技化的社會,物業小區住戶/業主的生活型態已逐漸改變,人們利用網路從事辦公工作、資料收集、預約各種票券乃至交友、購物等活動,讓科技化生活已成為現代人生活的一部份。且物業小區住宅及寫字樓型態物業生活模式,也順應著科技的潮流而改變。如何利用「高科技」與「人性化」的智慧生活設備裝置與系統,讓住在物業小區的住戶/業主更方便與智能化,衍然已成為智慧建築物規劃與物業服務的另一項重要的議題。

「節能減碳」是另一項有關智慧建築的主要訴求。目前全世界正面臨建築產業對自然環境破壞的問題,建築產業的碳排放量約佔總排放量的三分之一,因此如何善加利用資通訊(Information and communications technology)產業的技術優勢,以低環境負荷的手法,改善建築產業使用能源所產生的碳排放量,進而研發更安全、健康與節能的智慧綠建築,乃成為現代建築科技的重要發展方向。針對台灣物業小區節能管理、智慧綠建築規劃項目,主要針對建物主體設計規劃可自動調節室內溫度與照度,以降低能源的使用與依賴;並針對公共區域照明、景觀照明、空調主機、抽風機、動力、廢水回收及太陽能發電等設備進行監測。例如許多公共設施的照明與空調使用,保安人員可以遠程透過電腦或手機進行開啟或關閉;若忘記關閉照明與空調系統,可設定自行關閉,或告警通知保安人員處理,以避免因住戶/業主使用後忘記關燈或空調,可有效節省巡邏人力及電力浪費。充份展現了智慧建築服務系統協助物業小區節能與效率之功能。

台灣自1989年開始引進智慧綠建築之觀念以來,受到政府機關與建築業者的高度的重視,隨著建築物自動化與智能化理念的推動,各建築相關產業也隨之蓬勃發展,進而帶動這個產業的繁榮。一時之間「智慧建築」成為台灣不動產開發商口中的時髦名詞,故消費者就常聽到或看到「高科技智慧辦公」、「智慧宅」、「智慧家庭」等廣告名詞,經常出現在台灣的報紙及網路廣告媒體大力放送。


台灣目前智慧建築推動步驟1:先由公有建築個案或政府BOT案推廣智慧建築理念

20137月台灣主管機關率先宣佈,舉凡公有建築營建造價超過2億以上的建築案,都必須申請智慧建築候選證書,此舉清楚指出台灣發展智慧建築的發展方向。藉由公有建築之推動示範,進而擴充至私有新建建築,使智慧綠建築之各項設備與系統技術,導入所有新建的物業小區或既有物業小區業主,期望能創造物業小區一個安全、健康、便利、舒適與節能的人性化居住空間,期望透過各項的政府鼓勵措施,將智慧建築的理念盡速推廣至台灣所有的新建建築與既有建築。

台灣目前智慧建築推動步驟2:針對台灣既有物業小區改善成為智慧建築之推廣

20121月起,台灣建築主管機關為了將智慧建築概念推廣讓所有的民眾知悉,政府單位也針對既有的物業小區提出智慧建築改善補助案,希望透過政府的補助案,讓傳統的舊有物業小區也能注入智慧建築之理念,以提升物業小區生活服務的效率,加強環境安全監控與節能管理。除了配合政府的政策外,近年來物業小區業主委員會深感物業小區保安人力成本不斷提高,且物業服務質量遲遲無法到位的問題,正積極尋找處理上述問題的解決方案,而台灣主管機關的智慧建築改善補助案,恰巧可滿足業主委員會的需求,讓以往的物業公司在執行物業小區的行政事務時能提升效率與節省人力費用。例如管理費收繳、收發信、報修、訪客、俱樂部會館消費扣點、瓦斯度數採集等行政事務工作,由於採用人工登錄與紙本作業,經常發生處理事項遺漏或遺失的問題。藉由導入智慧建築整合服務系統後,讓台灣的物業公司服務人員可經由觸控電腦或平板操作,將處理一般事務時間大幅降低,也提升了物業公司的服務效率與業主滿意度。

除了行政效率提升之外,舊有物業小區也利用了整合性的智慧建築設備整合服務系統,將早期小區各項獨立的監控系統、門禁、燈光照明、馬達、消防主機、溫濕度、CO/CO2等環境監控的設備管理,陸續整合到智慧建築服務系統,讓小區的物業公司保安人員,可以在同一個web操作介面監控各項系統;也能讓物業公司服務人員透過廣域網的手機或電腦,可以即時連線監控設備運轉狀況或控制相關設備。且當設備有異常告警發生時,除了現場的物業小區保安可快速處理小區各設施警報外,智慧建築系統也可將此項訊息,透過email或短訊即時通知小區物業負責該項目的領導主管,能有效地掌握並紀錄物業小區各設施即時狀態,大幅降低以往採用人力的操作遺漏疏失,利用透過高科技的服務方式,充份紀錄了物業小區各項設備之使用壽命及設備的完整數碼維修記錄。


貳、台灣雲端智慧物業建築服務系統規劃要點

台灣雲端智慧建築服務系統為一個跨網段之廣域網系統,可以將散布在各省市或行政區之物業小區的資訊,整合到單一的物業公司系統裡面;例如有關各物業小區設施管理之資產管理、物業收費、設備維護、維護人員等作業表單、設施維運作業流程、設備通訊、訊息通報、中央監控系統、門禁安全系統等功能等,均納入本智慧建築服務系統管理。同時可提供物業公司將相關物業小區各項設備資料蒐集、紀錄、施工竣工圖資儲存在同一遠程服務器上;且能與原獨立運行的中央消防監控系統及能源使用系統等資訊,全部統合。對於業主來說,可減少多個系統之維護與軟硬無法整合的問題;對於物業管理公司來說,可實現廣域網能即時監控各社區大樓各項設備運作即時狀況,並針對各獨立物業小區各項告警事項,讓遠程物業公司之管制中心,能即時掌握及追蹤各物業小區問題處理進度。對於房地產開發商更可以追蹤各項設備運行所產生之問題,統一彙總各個供應商施作之工程品質及維修之狀態追蹤,以做為下次工程發包之參考依據。

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